Une piscine qui n’apparaît dans aucun dossier, une véranda construite il y a plusieurs années, un garage transformé en pièce de vie ou une extension réalisée sans autorisation…Lors d’une vente immobilière à Bormes-les-Mimosas, il arrive qu’un acquéreur découvre que certains travaux réalisés sur le bien n’ont pas fait l’objet des démarches d’urbanisme attendues.
Et très souvent, une question revient :
« Est-ce que je prends un risque en achetant cette maison ? »
La réponse mérite d’être nuancée.
Un travail non déclaré ne signifie pas nécessairement que le bien est invendable ou que l’acquéreur va devoir tout démolir. En revanche, il est important de comprendre la situation avant de signer.
À Bormes-les-Mimosas, cette vérification doit notamment être mise en perspective avec le PLU en vigueur, approuvé le 25 juin 2025.
Côté vendeur : ne pas attendre le compromis pour se poser la question
Quels travaux peuvent poser question ?
Cela peut concerner par exemple :
- une extension
- une véranda
- une piscine
- un garage transformé en habitation
- une terrasse
- une modification de façade ( climatisation, fenêtre )
- une ouverture créée ou modifiée
- une clôture
- une annexe ou un abri
La difficulté n’est pas forcément que le propriétaire ait volontairement voulu contourner les règles.Très souvent, les travaux ont été réalisés par un ancien propriétaire, parfois plusieurs années auparavant, et le vendeur actuel n’en connaît tout simplement pas l’historique.
La première chose à faire : retrouver les documents
Avant de commercialiser un bien, il peut donc être utile de rechercher les anciennes autorisations d’urbanisme.
À Bormes-les-Mimosas, le service urbanisme permet notamment de rechercher des dossiers et des autorisations plus anciennes. La commune a également mis en place une démarche permettant de demander la transmission de documents relatifs aux autorisations de construire, à partir notamment de l’adresse ou des références cadastrales.
C’est une étape particulièrement intéressante lorsqu’on connaît mal l’historique de la maison.
Et si les travaux n’ont jamais été déclarés ?
Il ne faut surtout pas tirer immédiatement la conclusion que la vente est impossible.La situation doit être étudiée au cas par cas : nature des travaux, date de réalisation, règles d’urbanisme applicables, documents disponibles et possibilité éventuelle de régularisation.
Le PLU de Bormes-les-Mimosas comporte en effet des règles différentes selon les secteurs et prend notamment en compte les caractéristiques des constructions, les extensions, les annexes, les clôtures et différents enjeux liés à l’environnement et aux risques.
L’important est donc d’anticiper plutôt que de découvrir la difficulté une fois l’acquéreur trouvé.
Côté acheteur : travaux non déclarés, dois-je avoir peur ?
C’est souvent ici que l’inquiétude est la plus forte.
Un acquéreur peut légitimement se demander :
« Si j’achète cette maison, est-ce que je vais être responsable des travaux réalisés par l’ancien propriétaire ? »
La bonne attitude n’est ni de paniquer, ni de fermer immédiatement la porte au bien. Il faut d’abord comprendre précisément ce qui n’a pas été déclaré.
Tous les travaux non déclarés ne se valent pas
Une petite modification extérieure et une extension importante ne présentent évidemment pas les mêmes enjeux.
De la même manière, une piscine construite depuis de nombreuses années doit être analysée différemment d’une extension récente.
Il faut également distinguer :
L’absence d’autorisation d’urbanisme
et
L’absence de déclaration fiscale
Ce sont deux sujets différents.
Une construction ou une modification peut avoir des conséquences fiscales indépendamment de la question de son autorisation au regard de l’urbanisme.
Que doit vérifier l’acquéreur ?
Avant de s’inquiéter, plusieurs questions peuvent être posées :
1. Quels travaux ont réellement été réalisés ?
2. À quelle date ?
3. Existe-t-il une autorisation en mairie ?
4. Les travaux correspondent-ils à cette autorisation ?
5. Les règles actuelles ou applicables permettent-elles une régularisation ?
6. Le notaire a-t-il été informé de la situation ?
Ces éléments permettent de passer d’une inquiétude générale à une analyse concrète.
Pourquoi le PLU de Bormes-les-Mimosas est important ?
Bormes-les-Mimosas n’est pas une commune où l’on peut simplement regarder la maison sans s’intéresser à sa parcelle.
Le PLU actuellement en vigueur est issu de la révision approuvée le 25 juin 2025. Les règles applicables dépendent notamment du secteur dans lequel se trouve le bien.
Cela signifie qu’avant de conclure qu’un travail est « régularisable » ou au contraire impossible à régulariser, il faut regarder précisément la situation de la parcelle.
C’est particulièrement important dans une commune comme Bormes-les-Mimosas, où les enjeux paysagers, environnementaux et les risques naturels peuvent entrer dans l’analyse.
Une même modification ne doit donc pas être analysée de manière automatique d’une maison à l’autre. Par ailleurs certains secteurs sont soumis à l’accord des Architectes des Bâtiments de France.
Acheteur et vendeur ont finalement le même intérêt : la transparence
C’est probablement le point le plus important. Le vendeur a intérêt à connaître la situation de son bien avant sa mise en vente. L’acheteur a intérêt à comprendre ce qu’il achète avant de s’engager.
Et le rôle des différents professionnels de la transaction est justement de permettre que les informations importantes soient identifiées et transmises. Lorsqu’une difficulté apparaît, cela ne signifie pas nécessairement qu’il faut abandonner la vente.
Cela peut simplement vouloir dire :
« Prenons le temps de vérifier avant d’avancer. »
Dans certaines situations, une régularisation peut être envisagée. Dans d’autres, il faudra obtenir des informations complémentaires ou prendre conseil auprès du notaire et du service urbanisme.
La commune de Bormes-les-Mimosas dispose d’ailleurs d’un service Aménagement-Urbanisme-Foncier-Contentieux qui peut accompagner les administrés dans leurs démarches et les orienter sur les questions d’urbanisme.
Et si les travaux ne peuvent pas être régularisés ?
C’est évidemment la question que redoute le plus l’acquéreur.
Il faut là encore éviter les conclusions trop rapides.
La possibilité ou non de régulariser dépend de la situation précise du bien et des règles qui lui sont applicables.
Dans le cadre d’une procédure de conformité, lorsque des travaux ne sont pas conformes, la commune peut demander les travaux nécessaires ou, lorsque la régularisation est impossible, des mesures beaucoup plus importantes peuvent être envisagées.
C’est précisément pour cette raison qu’il est préférable d’identifier le problème avant la signature plutôt qu’après l’achat.
Acheter avec des travaux non déclarés : le bon réflexe
Si vous êtes acquéreur et qu’un bien vous plaît malgré la présence de travaux non déclarés, ne vous contentez pas d’un simple :
« Ce n’est pas grave, c’est ancien. »
Mais ne partez pas non plus du principe que :
« C’est illégal donc je ne peux pas acheter. »
Entre les deux, il existe toute une analyse à réaliser.
La bonne question n’est pas seulement : « Les travaux sont-ils déclarés ? »
Mais plutôt :
« Quelle est exactement la situation de ces travaux et quelles sont ses conséquences pour mon projet d’achat ? »
C’est cette approche qui permet de prendre une décision éclairée.
À Bormes-les-Mimosas, mieux vaut anticiper
Une vente immobilière est un des projet les plus important d’une vie, aussi bien pour celui qui vend que pour celui qui achète.
Lorsqu’un doute existe sur une extension, une piscine, une véranda, une annexe ou tout autre aménagement, le meilleur moment pour poser les questions est avant la signature, pas après.
Pour le vendeur, anticiper permet de préparer son dossier et d’éviter une mauvaise surprise pendant la transaction.
Pour l’acheteur, comprendre la situation permet de mesurer réellement le risque et de décider en connaissance de cause.
Un travail non déclaré n’est donc pas forcément un obstacle à la vente. Mais il ne faut jamais le minimiser.
Conclusion
À Bormes-les-Mimosas, comme ailleurs, chaque situation mérite d’être regardée individuellement, en tenant compte de l’historique du bien, des autorisations existantes et des règles d’urbanisme applicables à la parcelle.
Vous avez un projet à Bormes-les-Mimosas et des questions sur des travaux réalisés sur le bien ?
Contactez-moi, je vous accompagne pour y voir plus clair et avancer sereinement.
Sarah FOTI
06.62.90.17.81
sarah.foti@iadfrance.fr
